Le contribuable belge qui détient des immeubles en France, au travers d’une SCI française, subissent potentiellement un réel matraquage fiscal.

La SCI est une société de droit commun française translucide c’est-à-dire que les résultats, bénéfices de la société sont taxés directement dans le chef des associés. Si l’impôt est payés par les associés, la SCI dispose néanmoins d’une personnalité juridique propre.

Les revenus immobiliers de la SCI seront dès lors taxés en France au titre de revenus fonciers par les associés belges.

En Belgique, ces associés seront taxés sur la distribution des revenus que la SCI leur attribue.

Ces revenus seront taxés au titre de dividendes, au taux de 30%.

La jurisprudence estime que ces deux impôts n’induisent aucune double imposition des associés résidents belges: les revenus immobiliers de la société ont subi leur sort fiscal en France sans que cet impôt puisse être considéré comme un impôt retenu à l’étranger sur les revenus de l’associé.

Les bénéfices ensuite distribués aux associés subiront leur sort fiscal propre, et seront considérés comme des revenus de capitaux mobiliers.

Les associés seront dès lors taxés au titre de dividendes perçus, au taux de 30%, sur les bénéfices qui seraient distribués.

Et quid en cas de plus-value réalisée sur un immeuble détenu par une SCI?

En Belgique, la vente de parts d’une société n’entraine pas de taxation si l’opération relève de la gestion normale du patrimoine privé.

Jusqu’en février 2020, il était admis que la plus-value réalisée lors de la cession des parts d’une SCI échappait à toute imposition, en France comme en Belgique.

L’administration fiscale française considérait par contre que les parts détenues dans une SCI sont des biens immobiliers, ce qui a pour effet que lorsqu’une plus-value est réalisée sur de tels biens, le pouvoir d’imposition n’appartient plus à la Belgique, mais à la France.

Or, la France taxe les plus-value réalisées sur des immeubles.

Dans un arrêt du 24 février 2020, le Conseil d’Etat français a rallié la position administrative française, considère que les parts d’une SCI française sont des « biens immobiliers » ce qui a pour effet que lorsque un non-résident fiscal français réalise une plus-value sur actions d’une telle SCI, il subi le même sort fiscal que la plus-value qu’il réaliserait sur un immeuble détenu en direct: les parts d’une SCI sont dès lors assimilables à des biens immobiliers en droit français.

Résultat des courses, si le résident belge détient de nombreux immeubles dans une (des) SCI française et que l’administration belge estime qu’il n’agit pas dans le cadre d’une gestion normale d’un patrimoine privé, l’addition risque d’être salée, avec une taxation sur la plus-value en France…. et en Belgique sur la plus-value réalisée sur ses parts dans la SCI…

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